因疫情原因，4月上海新房供应停滞，成交骤降

图1：2021.04-2022.04上海新房成交面积与均价走势

数据来源：网上房地产

2022年4月上海商品住宅成交量下降明显，成交面积为9.73万平方米，环比下降57.62%，同比下降88.22%；成交均价为69208元/平方米，环比上涨12%，同比上涨35.39%。

二、南汇为本月成交主力区域，黄浦区均价最高

图2：2022.04上海商品住宅市场成交区域结构

数据来源：网上房地产

4月，上海楼市网签了832套新房，共9.73万平方米，此批房源基本都是2、3月份开盘项目带来的网签数据。

4月上海商品住宅市场成交面积前三的是南汇、浦东和杨浦，分别占比33%、17%、12%，其中南汇区主力项目是临港新城板块的中建玖海云天（科璟雅居）项目，成交面积为2.25万平方米，共210套。本月青浦、金山、宝山、嘉定等往日“成交大户”沦为成交后四名，刚需产品成交占比大幅下降。

均价方面，4月上海商品住宅成交均价最高区域为黄浦区，均价132271元/平方米，其中主力项目为老西门板块的璞玉ONE项目，均价为130232元/平方米，本月成交16套。

成交环线上，4月上海商品住宅市场成交主力是郊环外，该环线成交375套，成交面积3.97万平方米，占总成交面积的41%，该环线内成交主力是临港新城板块的中建玖海云天（科璟雅居）项目。

三、中建玖海云天（科璟雅居）项目为本月上海新房销冠

表1：2022.04上海新房成交前十位楼盘

4月上海商品住宅成交排名首位项目为临港新城板块的中建玖海云天（科璟雅居）项目，该项目本月成交210套，共计2.25万平方米，成交套数、面积及成交金额均位列第一。该项目于3月27日线上开盘销售，共推出576套建面约93-143平三房四房新房房源，二批次预计5月底加推。

成交前十榜单中，均价在7万元/平方米以下的项目有6个，豪宅项目成交占比上升，带动本月成交均价上涨。

四、上海商品住宅存量下降，市场成交主力面积段仍是70-100平

图3：2022.04上海商品住宅成交户型结构

数据来源：网上房地产

4月，上海全市商品住宅主力成交产品面积段是70-100平方米，共成交3.63万平方米。成交面积和套数主力总价段分别为1000万元以上和300万-400万元，成交面积为3.25万平方米，占总成交面积的33%；成交套数226套，占总成交套数的27%。

4月上海全市商品住宅存量下降，目前存量面积为552.59万平方米，环比下降1%，同比下降9%，去化周期约6.4个月。存量排名前三的区域分别是金山、浦东和松江，其中金山区存量面积72.52万平方米，占总存量的13%。

综上，4月份上海楼市在政策层面上继续释放暖意，提振市场信心，如临港4月再次调整人才住房政策，工作时间从满一年缩短至3-6个月；央行降准、降息；人行和外汇局出台23条举措等。但受疫情影响严重，市场成交基本处于停摆状态。4月下旬开始陆续有项目开启线上验资，预计疫情过后成交量会出现一定的“回补”。

（文/王真真）